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李世錡* 陈彦仲**
摘 要
本研究以台中县大里市为例,分析大里市在「921大地震」发生后的住宅市场价格变迁,基於住宅之异质性,本研究将大里市住宅市场区分为独栋式住宅及非独栋式住宅.研究设计上,将冲击分析分成两部分.
1,地震发生前后之市场交易价格变动分析
初步结果发现,独栋式住宅在地震发生后一年内,各季实际交易价格低於预测价格10.43%,7.71%,15.99%,17.75%.非独栋式住宅,在地震发生后一年内,除发生地震后第一季无交易产生外,后三季实际交易价格比预测价格低0.68%,8.51%,9.07%.分析发现独栋式住宅与非独栋式住宅受地震影响的冲击模式并不相同.独栋式住宅交易单价受到地震灾害影响之冲击幅度较大,市场价格反应较快.非独栋式住宅交易单价受地震冲击幅度较小,市场价格反应较慢.
2,时间序列介入模式之分析
结果发现,将地震发生设定为阶段性影响之虚拟变数下,无论是独栋式住宅或非独栋式住宅,地震灾害对其交易价格之边际影响皆不明显.
前言
地震灾害为天然性灾害,不定时,不定期的灾害对於不动产市场的影响常常是一般方式无法预估分析.发生地震灾害未必会造成损害,且常发生地震灾害的地方,人们并不认为地震灾害会产生风险或者对地震灾害的风险已经有一定的认知;但是在不常发生地震的地方,人们对於地震灾害发生的风险,未必有一定的认知,一旦发生大地震,则其损失将会超过预期.
住宅市场中,住宅的交易价格受到许多因素的影响,包括不动产本身因素,区域因素,环境因素,社经因素…等因素影响.在总体因素上,住宅价格会受到总体经济指标影响;在环境因素上,住宅价格会受到周遭公共设施好坏,是否有邻避设施的外部性影响;以上皆为长期性会影响住宅价格属性的因素.另一方面,有许多的偶发性因素,会对住宅价格产生影响,如地震,水灾,乾旱区;这些因素对住宅价格的影响可能是长期性的,可能是逐渐由强转弱的,也可能是单一时期的影响.
地震灾害对住宅市场的影响,概可分为两个向度加以观察.其一为时间向度;另一为空间向度.就时间向度而言,在於观察地震发生前后的市场交易变化.特别是在掌握地震前的市场交易状况是否呈现成长乃至於景气循环变动等之观察.进而观察地震因素对既有住宅市场之冲击所产生的边际影响.而就空间向度而言,则在於观察地震灾害在不同空间区位上所造成的损害,以至於影响各地区住宅市场交易之状况.
「921大地震」发生至今已届两年.此期间,住宅交易市场预期应已逐渐恢复,住宅交易资料应已有适量之累积.
综合以上,本研究著重於时间向度的探讨,以台中县大里市为研究地区,进行「921大地震」前后住宅市场之交易变动分析.
文献回顾
不动产价格,就不动产本身所产生的功能而言,是由个人对不动产所认识之效用,不动产的相对稀少性及个人对不动产之有效需要存在等三者的组合,产生该不动产之经济价值(交换价值)而以货币表示之价格.(林英彦,1998)除此之外,不动产价格还受到其他区域因素,社经因素,环境因素等许多因素的影响.
张金鹗(1995)分析一般住宅价格研究的文献,概分为下列三个方向:
影响住宅价格因素的探讨
此类文献是观察不同住宅或环境特徵属性对住宅价格的影响,在实证研究上,多探讨各特徵属性对住宅价格的影响.
黄启福(1983),以限制条件下的BOX-COX转换函数型态,建立住宅的特徵价格方程式及属性需求函数.刘振诚(1986),利用复回归模式,建立个别变数与住宅价格之关系,以测度个别变数对住宅价格之影响.林国民(1996),分析高雄市不同型态(透天或公寓)的自有住宅属性对住宅价格的影响,在考虑不同住宅属性会互相影响之情况下,运用联立方程组来建构各属性需求函数.李盈勋(2001),以民国88年度台北市的249笔土地交易价格资料及其相关变数,建立特徵价格函数,厘清实质居住环境水准及强度管制与地价间的关系.
Pogodzinski & Sass(1991),建立特徵价格函数,所得结果显示土地使用管制确实会影响不动产价格,而其中的密度管制会提高地价;容许使用与大基地管制则对地价有不同程度的影响.Gao和Asami(2001)以特徵价格理论为基础,探讨东京住宅街廓内居住环境的地区属性,其外部性对不动产价格的影响.在该研究中,将居住环境的特徵属性分为土地与地区两类.研究结果显示,地区属性的确对地价有显著影响.
住宅价格与其他总体经济指标之关系
陈明吉(1989),对总体经济变数的影响因素及变动因素,建立自我回归模型及延滞分配模型及复回归模型来分析总体经济因素对房地产市场的影响.黄佩玲(1994),利用向量自我回归模式(VAR)进行实证,探讨住宅价格与总体经济变数间影响程度大小及影响情形.白志杰 (1997)利用结构化向量自我回归模型(SVAR) 进行实证,以变异数分解及冲击反应分析二个部份,来说明住宅价格与总体经济变数间的关系.结果显示住宅价格受总体经济变数的影响极大.李月华(2000),以二次元Box-Cox转换函数形式为基础,找出线性,对数,半对数和Box-Cox转换四种函数形式来比较台北市住宅的特徵价格模式,并在VAR模型中加入共整合残差,为误差修正模式(ECM),以研究台北市住宅价格和股价联立系统模式.针对Granger因果关系检定,发现股价对房价不具有短期显著的影响;房价对股价的短期影响也呈现不显著.
衡量住宅价格变动的指标
辜炳珍,刘瑞文(1989),采用特徵价格法试编台北市房地产价格指数.杨宗宪(1995),运用标准住宅的概念及特徵价格法控制住宅的异质性及品质,并以裴氏公式作为指数公式编制住宅价格指数.
探讨特徵价格属性对不动产价格影响的研究上,除上述探讨一般影响房屋价格属性之研究外,近来针对环境属性因素对於住宅价格的影响程度亦多所讨论,可分为长期性影响之环境属性及偶发性影响之环境属性.(林元兴&陈锦赐,2000)
长期性影响之环境属性包括空气污染,居住品质及邻避设施等.曾明逊(1992),以安康与福得坑两个不同垃圾处理型态为个案.建立住宅特徵价格模式.结果认为不宁适设施主体应对其所产生的负面外部效果负责.翁淑贞(1992),利用特徵价格理论探讨台北市都会区空气品质水准对住宅价格之影响.结果显示空气品质水准的改变价值,可反应在住宅价格上.刘秀玲(1992),以特徵价格理论为基础,建立台北市住宅品质指标,探讨住宅品质与住宅价格之关系.廖仲仁(1994),采用特徵价格法,估算民国79年台北松山机场噪音对附近住宅价格之影响程度.发现机场噪音对於六楼以上之住宅的价格之负面影响较公寓严重.王宋民(1999),以台北市信义区为例,采用支出函数之特徵价格法,以Box-Cox转换函数进行各种函数型态之转换,探讨都会地区空气污染造成环境改变对住宅价值之影响,透过都会地区空气污染所产生的外部性资本化进入房屋的价值来求出其可能之隐含价格.实证结果,对台北市信义区而言,都会地区空气品质并不会显著影响房价的高低.Thayer(1992),针对高压电线对住宅价格之影响进行研究,认为高压电线妨碍景观,并可能引起健康问题,美国境内,在高压电线影响范围内之住宅价格约较一般住宅价格降低10%.
偶发性影响之环境属性,如水灾,地震,台风,火山爆发等灾害或地变.在此回顾地震灾害对住宅价格影响之文献.林元兴,陈锦赐(2000),利用特徵价格法,根据921集集大地震前后之住宅实际交易资料,对台中县及南投县进行实证研究.结果发现地震因素虽然使台中县与南投县之房地产交易价格下降约0.5%及30%,但在统计分析上,结果并不显著.在其文献中提及,建部好治(1997)在日本「阪神大地震」灾后,透过日本神户市与奈良市公示地价之变动率分析阪神大地震对日本神户及奈良市地价之影响.结果发现有受震灾影响之神户市与未受震灾影响之奈良市,在地价变化上并无差异,推论当时地价之下跌非地震导致,乃是不动产景气循环结果.李泳龙(2000),利用灾后东势地政事务所抄录之买卖交易实例资料,建构住宅特徵价格模式,分析灾后台中县东势镇住宅市场价格变动情形.结果发现921集集大地震造成东势镇地价明显下跌.Murdoch,Singh and Thayer(1993)利用特徵价格法,分析1989年美国Loma Prieta地震对加州地区住宅价格之影响,结果发现地震灾害导致地区住宅价格下跌2%.Willsand Ali Asgary研究伊朗住宅市场,利用条件估价法(Contingent Valution Method ;CVM),结果发现在同一城市之不同地区,受地震影响与未受地震影响之住宅,在价格上有明显差异;认为地震灾害导致风险增加而增加住宅间价格差异.
针对上述文献回顾,本研究假设地震灾害的发生会对灾害影响之地区住宅市场造成冲击.
研究设计
本研究之研究设计如下:
研究范围
(一),空间范围:台中县大里市
「921大地震」,以台中县及南投县受创最重.经本研究勘查结果,发现南投县不动产实际交易资料收集不易(因南投县不动产仲介业者少),因此本研究以台中县大里市为研究地区.
依据台中县政府网站(www.taichung.gov.tw)之资讯,大里市之人口数在1999年六月为171,215人,人口密度为5,929.36人/平方公里.大里市为台中县人口最多,密度最高之乡镇市.其地理位置,由大里市公所全球资讯网之资讯分析,(www.dali.gov.tw/welcome.htm)位居台湾中部台中盆地之东南端,北接台中市,南临雾峰乡,东太平乡,西与乌日乡相隔为界.全市面积计为 28 . 8758 平方公里,为台中县面积排位第十八个乡镇市.根据台中县政府灾情统计(参见附表一),在「921大地震」中,大里市共受伤395人,死亡161人,房屋全倒1,784栋,房屋半倒2,896栋.灾情严重.
(二),时间范围:经初步资料汇整,本研究以1993年第一季至2001年第二季为研究时间范围,其中已包括「921大地震」发生之时间点.
资料来源
本研究之研究资料来源概分为两部分:
第一部分为「台湾地区不动产成交行情公报」,时间范围为1993年一月至1999年四月;第二部分为信义房屋所提供之交易资料,范围为1999年四月至2001年六月.其中,独栋式住宅在83年第2季,85年第一季;非独栋式住宅在88年第4季,无交易产生.
不动产成交行情公报为民间仲介公司所出版,资料来源为民间仲介公司所经手之不动产交易,最接近实际市场交易资讯.因故,其出版期数仅至第16期,交易资料仅提供至1999年四月,时间点为「921大地震」之前.在资料不足部分,作者取得信义房屋所提供之大里市交易资料.此资料为信义房屋所收集之市场资讯,其中亦包含其他仲介业者所经手之交易,本研究假定两份资料具有同质性.
本研究所收集之住宅资料概分为不动产物件之类别,成交总价,成交单价,登记坪数,屋龄,销售天数等资讯.
研究设计
(一),研究分类
依据不动产成交行情公报资讯,本研究将大里市住宅市场之不动产交易物件分成住宅,公寓,大楼华厦,套房,店面,住店,住办,透天,别墅等分类.
本研究基於住宅的异质性,将其分成两大类:
独栋式住宅:包括透天,别墅等…… 全科论文中心http://www.issncn.net
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